Cómo tener éxito al gestionar un apartamento turístico
Cada vez con mayor frecuencia escuchamos hablar de apartamento turístico, muchas veces asociado a gestionar estos espacios con prácticas fuera de la normativa. La prensa se ha hecho eco de esta problemática y el debate sigue vivo.
El resumen del panorama es el encontrar propietarios que quieren ganar dinero con pisos, chalets o apartamentos de playa. Los quieren convertir en apartamentos turísticos pero “en negro”. Es decir, reciben huéspedes pero sin declarar nada a la administración. No hay control y se aprovechan de huéspedes que, buscando ahorrarse costes, se arriesgan a perder su dinero, obtener algo distinto a lo esperado, etc., y acceden a su propuesta.
Esto está derivando como decimos, en muchas ocasiones, en un completo y absoluto descontrol de este sector que además está ocasionando también molestias a la vecindad, las comunidades de propietarios. El objetivo es ganar y dinero sin mirar nada más.
Al final, se trata también de la imagen que se da como ciudad, con alojamientos ilegales donde solamente vale ganar dinero a toda costa.
La Generalitat y el Ayuntamiento de València se ha puesto manos a la obra en este tema, aunque la resolución no acaba de satisfacer a todas las partes. Eso sí, se anunció un seguimiento de cerca y sanciones para aquellos alojamientos que se salten la normativa. El tema sigue de actualidad y de desarrollo.
Apartamentos turísticos legales
Por contra, esta opción de alojamientos o apartamentos turísticos que se presenta a los viajeros y turistas puede organizarse de una manera correcta y reglamentada.
Proceder de una manera profesional transmite mucha más seguridad a aquellas personas que deciden usar este tipo de estancias, como alternativa a la reserva en un hotel o un hostal.
Como turistas o viajeros sabemos la sensación que nos da un alojamiento a la hora de buscar dónde reservar. Pues bien, teniendo esto en mente, como propietarios nos tenemos que poner en su lugar.
Sin embargo, a quien tiene un piso, chalet o apartamento y decide obtener rendimiento económico, transformándolo en una opción de alojamiento reservable, puede que le surjan infinidad de dudas, preguntas sobre cómo proceder, dónde y cómo ofrecerlo.
Gestión personal o profesional
De qué manera se gestionan las reservas y cómo se tienen que adecuar el interior para que los visitantes estén cómodos y obtengan una estancia confortable en los días reservados es vital.
En este punto tenemos la opción de hacerlo directa y personalmente. Esto conlleva, como se puede imaginar, un menor potencial. Tendremos que actuar en todas las fases. Habrá que crear los métodos adecuados en la preparación interior, qué debe haber, cuándo cambiarlo y cómo. Todo el proceso de reserva, cancelación, cambios y cobro. La difusión de nuestro establecimiento dentro y/o fuera de Internet. La creación de una página web. La gestión de las redes sociales. Las licencias, impuestos, seguros, etc.
También podemos elegir una plataforma que se dedique a este sector y añadir nuestro piso, chalet o apartamento. Si queremos estar en más de una plataforma deberemos repetir el proceso con cada una de ellas. Eso sí, algunas únicamente incluirán nuestra existencia y la gestión de reservas, pero el resto seguramente será cosa nuestra.
O también podemos optar por contratar los servicios especializados en Gestión de apartamentos turísticos en Valencia, que se dedican a trabajar este tipo de alojamientos, los llamados airbnb. La ventaja es que ya tienen definidos los métodos que comentábamos antes para cada fase.
Gestión de hospedaje
Difusión y publicidad
Si hemos decidido por dejar a profesionales que gestionen nuestro establecimiento, el planteamiento cambiará radicalmente.
De esta manera podremos tener un anuncio profesional para nuestro apartamento turístico, realizado desde la experiencia. Quien se dedica a este sector sabe confeccionar los textos adecuados para atraer visitantes.
Las fotografías que muestren nuestro alojamiento en las diversas plataformas, páginas web y redes sociales estarán hechas también por profesionales. La calidad, en este sentido, está asegurada.
De igual forma, los anuncios que se puedan publicar estarán enfocados a la máxima conversión. No se trata únicamente de mostrar nuestra propuesta, sino de mostrarla de manera que convierta. Esto es fundamental para un negocio.
Plataformas de reservas
Con este tipo de gestión se nos facilitará nuestro ingreso en múltiples plataformas de reservas, como Airbnb, Booking.com, TripAdvisor, Expedia, GuestReady, etc., de una manera óptima.
Gestión de huéspedes
Y una vez que nuestros visitantes se han convencido de la conveniencia de reservar en nuestro establecimiento entramos en la segunda etapa: la gestión de nuestros huéspedes.
Es necesario que nuestra publicidad se vea corroborada con la realidad desde la primera toma de contacto con nuestra propiedad.
La gestión profesional de una Empresa de servicios para la gestión completa de apartamentos turísticos en Valencia verifica esos potenciales clientes seleccionando únicamente los que sean más recomendables. Está claro que ponemos en riesgo nuestro apartamento turístico dejando entrar a huéspedes, por lo que minimizar los riesgos es siempre recomendable.
De esta manera, una vez aceptado un huésped, nuestros gestores se encargarán del check-in y la entrega de las llaves, y siempres garantizando un proceso agradable para los huéspedes. Nuestro prestigio está en juego.
Algo importante también es disponer de una atención o soporte de 24 horas al día los 7 días de la semana, desde el check-in asistido, a los servicios de conserjería durante las estadías de los huéspedes, ropa de cama y toallas de calidad hotelera y otras comodidades.
De igual manera, una vez acabada la estancia ellos también se encargarán del check-out guiado. Esto quiere decir que se asegurarán de que nuestro apartamento quede protegido, con las ventanas y puertas cerradas, así como las llaves entregadas.
Limpieza del apartamento turístico
Y de cara a nuevos huéspedes llega la hora de limpiar el espacio, cambio de la ropa de cama, toallas, jabones, etc. para que todo quede preparado y en perfectas condiciones para los siguientes huéspedes.
Y un buen mantenimiento de todo el espacio, ante cualquier desperfecto también será realizado para dejarlo todo como nuestros huéspedes esperan encontrar a su llegada.
Control de nuestra propiedad
Vemos cómo de cómodo es dejar que profesionales se encarguen de la gestión de nuestro apartamento en lugar de tener que encargarnos de todo nosotros. Pero esto no quiere decir que no podamos hacer un seguimiento de esa gestión.
De hecho, lo normal es tener algún tipo de panel de control para poder seguir en tiempo real cada reserva presente o futura, los ingresos, las facturas, etc.
Además, y por si es necesario en algún momento, también podremos bloquear nuestra propiedad para poder usarla nosotros mismos. En este caso se preparará el espacio para nosotros y al volver a desbloquearla se preparará para los siguientes huéspedes.
Precios y ganancias
Nuestros gestores cobrarán una comisión por la estancia de cada huésped.
Aspectos legales de los apartamentos turísticos
Si tenemos pensado entrar en este negocio de los aopartamentos turisticos en primer lugar debemos obtener el número de inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana mediante la presentación de una declaración responsable.
Si todo va bien nuestro apartamento se inscribirá en el Registro de Turismo. Y una cosa importante, no necesitamos convertirnos en sociedad mercantil.
Eso sí, debemos tener en cuenta que las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística. Eso sí, hay excepciones y es un tema de actualidad y de debate. Así que lo mejor es asesorarse bien antes de empezar. Todo depende también de la fecha del acuerdo de la Comunidad de Propietarios y el de la inscripción de la vivienda como vivienda turística en el Registro de Turismo.
Nuestro apartamento debe disponer de licencia de ocupación o cédula de habitabilidad y estar debidamente amueblada y acondicionada para la ocupación turística (de aquí lo anteriormente descrito de la gestión profesional). Para más información podemos acudir al Decreto de 10/2021, de 22 de enero del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico enla Comunitat Valenciana.
Otra circunstancia que puede presentarse es si tenemos la propiedad en suelo no urbanizable. En este caso debemos tramitar previamente un procedimiento urbanístico (Declaración de Interés Comunitario o exención de la misma). Más información en el Servicio Territorial de Urbanismo de la provincia.
Finalmente, debemos acreditar que la vivienda de uso turístico dispone del informe favorable de compatibilidad urbanística emitido por el ayuntamiento.
La inscripción de nuestra propiedad en el registro de turismo no tiene coste, salvo el ejemplar de hojas de reclamaciones y el distintivo previsto en el Decreto 2/2017, de 24 de enero, de la Generalitat, por el que se establecen los distintivos correspondientes a las empresas y los establecimientos turísticos. Más inforrmación aquí.
Para saber más de las obligaciones fiscales deberemos contactar con la Agencia Tributaria.
Tengamos presente también que no podremos alquilar por habitaciones nuestra vivienda turística. La vivienda se ofrecerá de manera completa a nuestros huéspedes.
En este enlace tenemos toda la información sobre como cumplimentar el formulario de declaración responsable referente a las viviendas de uso turístico: http://www.turisme.gva.es/opencms/opencms/turisme/es/contents/tramitacion/empresa_turistica/Como_se_cumplimenta_el_formulario
Por otra parte tendremos esta dirección de correo electrónico a nuestra disposición para cualquier consulta sobre el estado de nuestro trámite: [email protected]
Y ya solamente quedará adentrarse en el mundo de las propiedades turísticas y contribuir a que València tenga un nuevo alojamiemto donde nuestros visitantes solamente se preocupen por descubir y amar nuestra ciudad.